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北京步入豪宅元年：頂豪年成交量為去年兩倍
“前年開盤的時候均價是兩千多萬元一套，現在已經漲到最低四千多萬元瞭。”7月底，北京某樓盤銷售員告訴《中國經營報》記者，兩年裡該項目一套房子漲價一千多萬元，某知名演員就在該項目買瞭房子。
記者調查發現，2015年上半年，北京豪宅市場已隨整個樓市回溫進入熱銷狀態，其火熱程度超出市場預期，銷售量、成交價均有所提振，被業內人士稱為“豪宅元年”。
亞豪機構的統計數據顯示，截止到7月20日，北京2000萬元以上每套豪宅成交金額達193.47億元，與去年同期的71.34億元相比，同比增長171%。而單價在5000萬元以上的“頂豪”總成交量為128套，是2014年全年的兩倍。其中，成交破億元的豪宅簽約也已經達到瞭4套，2015年創新紀錄已成定局。
此情此景正是市場樂見，但火熱背後仍需小心謹慎，冷靜提防“虛火”過剩引風險。“從政策的角度看，北京下半年要提防政策收緊等情況。”業內人士分析稱，豪宅熱的同時，城市房價容易受影響而上升，部分豪宅的價格或呈現虛高的態勢。同時，部分非正規渠道資金可能變相流入樓市。
不懼高層警示，頂級豪宅成交量爆棚
日前，中共中央政治局常委、國務院副總理張高麗指出，對重點地區要統一規劃，強化土地供應管控，嚴格城鎮開發邊界，防止在北京周邊地區盲目搞房地產和炒作房價。
為維穩樓市，7月中旬北京市通州區已有多個項目被政府約談，要求不帶頭漲價、捂盤惜售。盡管如此，隨著今年上半年一線城市樓市的整體回溫，北京城的豪宅市場也一路高歌猛進，成交量、成交均價逐月攀升，眾多豪宅項目紛紛借勢入市，房產商更是不惜高溢價與時間賽跑，搶地激戰逐月增發。
易居房地產研究院智庫數據顯示，2015年二季度，一線城市豪宅公寓項目成交均價前十名被上海北京包攬，成交均價基本上都在10萬元/平方米以上。79個項目中，北京占比為34%，項目主要位於朝陽及海淀區，成交單價最高的是海淀區的萬柳書院，均價接近13.5萬元/平方米。新竹新埔農地貸款屏東低利貸款
以龍湖西宸原著為例，據悉，6月開售的西宸原著，當月便完成瞭10億銷售的頂豪成交記錄，成為2015年頂豪銷售的風向標。
對於上半年的成交數據，嚴躍進稱：“豪宅成交熱確實超過市場預期，說明對於目前住房改善的需求是低估的。一方面是信貸政策比較給力，另一方面是看漲預期比較強烈。”
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，究其背後的原因，除瞭原有被壓抑的豪宅市場需求集中釋放因素之外，今年股市獲利資金進入樓市尤其是豪宅市場成為今年一線城市表現較為搶眼的非常重要的促進因素。
“搶地戰”日趨激烈
從紅五月開始，近三個月內，北京市土地成交幅數、成交建設面積、溢價率等也在逐月攀升。易居房地產研究院智庫提供的數據顯示，5月至7月份，北京土地成交幅數分別是1、4、7，成交建設面積從5月份的近96640平方米升至7月的505067平方米，成交建築面積由5月份的142550平方米升至7月份的1050563平方米，平均溢價率也從35.01%升至47.79%。整體數據雖不及今年第一季度，但整體上呈上漲回溫趨勢。
本報記者從北京市國土局官網查詢獲悉，近三個月成交的12塊地塊中8塊在大興區，2塊在房山，豐臺和密雲各一塊。其中在大興地塊激烈搶戰中，位於北京市大興區瀛海鎮區DX08-0002-0304等地塊(原瀛海鎮西區C5組團土地一級開發項目部分地塊)F1住宅混合公建、A33基礎教育用地，經過19次的激烈報價，最終由北京城建興業置地有限公司以228000萬元，50%的溢價率競得。
土地稀缺，引起“搶地戰”。業內人士指出，北京豪宅用地從2013年開始就略有下滑，政府把供地重心轉向瞭自住型商品住房方面。
北京土地整理儲備中心數據顯示，2013年4月至2015年4月，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建築面積為2046萬平米。剔除配建隻1350萬平米為住宅，且其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房，實際商品房住宅用地僅供應瞭550萬平方米左右。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，按照目前市場供應比例計算，大部分將建設成為中高端物業，以獲得市場溢價，一線城市的商品房因此進入瞭豪宅化加速期。
業內認為，豪宅市場的飛速擴容，讓多個開發商加快瞭入市步伐，與此同時，豪宅價格也在不斷地刷新，10萬+、20萬+、甚至40萬+的價格也相繼出現。據中原地產統計，未來一年，北京將有20多個10萬+頂豪出現。
值得關註的是，根據市國土局公佈的數據，記者粗略計算得知，在7月份成交的地塊當中，溢價率最高達70%多。
成交量上升、價格不斷刷新、拿地溢價率也在逐月上漲，部分受訪的消費者擔憂，隨著拿地成本的不斷上升，對房價的上漲是否會產生水漲船高惡性循環？
對此，張宏偉表示地價上漲確實會推動房價上漲，但是有個度，如果由於地價上漲推動房價上漲過快，市場也不會接受。
克而瑞指出，目前，北京市高端項目存量偏高、去庫存周期漫長、價格不斷攀升等問題，2015年高端豪宅項目，最壞也是最可能發生的情況就是：有價而無市。
警惕“虛火”過高引投機客
“您需要買房嗎？”近日，記者經常會接到售樓電話，在表示不需要買房後，又被追問“需要投資嗎？我們這的投資房……”
此情此景正是市場樂見，但業內人士直言，市場火熱背後仍需小心謹慎，冷靜提防“虛火”過剩引風險。 受訪專傢稱，豪宅熱的同時，城市房價容易受影響而上升，部分豪宅的價格或呈現虛高的態勢。同時，部分非正規渠道資金可能變相流入樓市。
嚴躍進表示，豪宅價格的上升，一方面是其成交戶型偏大，單價較高，在城市房產統計裡面的占比是比較大的，進而會拉動此類城市的房價。豪宅虛高是由於房企隨意調整價格，進而使得此類物業的報價具有隨意性，而地方政府對於這一塊的監督也沒有到位。
“房地產投資的穩健性特征，將促使各類資金的積極流入。尤其一些來源不明的資金，可能會委托其他購房者積極認購住房。隻是用瞭一個假的認購者的名字，但實際產權擁有者是一些相對低調或隱秘的投資者。尤其在目前一線城市中，按理說是有限購政策的，但依然有部分群體能夠積極入市。”
當然，下半年豪宅市場雖然從市場角度看會比較好，“但從政策的角度看要提防一些收緊的政策，比如信貸政策等。所以購房策略還是應該加快，尤其在股票市場波動的情況下，豪宅的認購中可能會有擁擠現象的出現。 ”
而在張宏偉看來，下半年一線城市豪宅市場可能會因股市下行趨勢而降溫。他認為，在6月底“降息+定向降準”的市場背景下，在央行[微博]、證監會[微博]等部委主導“救股市”的市場背景下，對於尚有獲利空間的股市投資來講，把控好央行等部委給股民們最後的解套期“窗口期”顯得非常關鍵。股民們在最後的政策“窗口期”賣股套現買房成為投資的最佳選擇。“下半年一線城市豪宅市場可能會因為股市暴跌而降溫，市場投資投機性需求會減少，市場據此而回歸理性，成為剛需、改善型主導的市場。”
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150801/074722850747.shtml
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